Les mentions obligatoires d’une annonce immobilière de vente

Une annonce de vente n’est pas un texte libre. Plusieurs textes se sont empilés depuis 2017, chacun ajoutant sa mention, et il est devenu facile d’en oublier une — surtout quand la même annonce part sur un site, sur des portails et sur une affiche en vitrine. Voici les blocs à ne pas rater, et d’où ils viennent.

Le prix, et qui paie les honoraires

C’est l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels de l’immobilier qui structure tout ce bloc. L’annonce doit indiquer le prix de vente toutes taxes comprises, préciser si les honoraires de l’agence sont inclus dans ce prix, et à la charge de qui ils sont.

• Honoraires à la charge du vendeur : on affiche le prix de vente, honoraires inclus.
• Honoraires à la charge de l’acquéreur : on affiche le prix honoraires inclus ET le prix hors honoraires, avec le montant des honoraires exprimé en pourcentage de ce prix hors honoraires.
• Le barème des honoraires de l’agence doit par ailleurs être accessible au public.

C’est la mention la plus souvent bâclée, alors que c’est celle qui se voit le plus : un écart entre le prix affiché sur le portail et le prix annoncé au téléphone, et la confiance tombe avant même la visite.

Le DPE : classe énergie, classe climat, et le coût annuel

Depuis le 1er janvier 2011, les annonces doivent afficher la classe énergie. Depuis, deux ajouts ont changé la donne :

• Depuis le 1er janvier 2022, l’annonce doit indiquer l’estimation des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard, sous forme de fourchette, avec l’année de référence des prix de l’énergie utilisée par le diagnostic.
• Depuis le 24 août 2022, les biens classés F ou G doivent porter la mention « Logement à consommation énergétique excessive ».

Deux pièges pratiques. D’abord, la classe qui s’affiche est la moins bonne des deux — énergie primaire et émissions de gaz à effet de serre — et pas seulement celle de l’énergie. Ensuite, les bornes des classes sont strictes : une valeur pile sur un seuil bascule dans la classe supérieure, ce qui suffit à faire passer un bien de D à E sur toutes ses annonces.

La copropriété

Si le bien est dans une copropriété, l’annonce doit le dire et donner trois informations : le nombre de lots de la copropriété, le montant moyen annuel des charges courantes incombant au vendeur, et le fait que la copropriété fasse ou non l’objet d’une procédure prévue par la loi du 10 juillet 1965 — administration provisoire, mandataire ad hoc.

Ce sont des données qu’on n’a jamais sous la main au moment de rédiger. Le réflexe qui fait gagner du temps : les réclamer dès la prise de mandat, en même temps que les diagnostics, plutôt qu’au moment de publier.

Les risques naturels et technologiques

C’est la mention la plus récente, et la plus souvent absente. Depuis le 1er janvier 2023, en application du décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, les annonces de vente et de location de biens situés dans une zone concernée doivent indiquer que des informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques, avec l’adresse du site.

L’état des risques lui-même doit en outre être remis dès la première visite, et non plus seulement au moment du compromis.

Et l’agence elle-même

Enfin, l’annonce doit permettre d’identifier le professionnel : le nom de l’agence, sa qualité de professionnel, et — selon le support — les informations qui l’identifient comme titulaire d’une carte professionnelle. Un particulier ne doit jamais pouvoir croire qu’il traite avec un autre particulier.

Le vrai risque : la même annonce sur cinq supports

Aucune de ces mentions n’est difficile prise isolément. Ce qui casse, c’est la répétition : le site de l’agence, deux portails, l’affiche en vitrine, la fiche remise en visite. Cinq copies du même texte, modifiées à cinq moments différents, et il suffit d’un prix corrigé à un seul endroit pour que l’annonce devienne incohérente.

C’est pour ça qu’un logiciel qui compose les mentions à partir de la fiche du bien — au lieu de laisser recopier — ne relève pas du confort : c’est ce qui évite qu’une correction de prix un mardi soir ne laisse traîner trois versions périmées dans la nature.

Cet article est une synthèse informative destinée aux professionnels, pas un conseil juridique, et la réglementation évolue régulièrement. Pour le texte exact et à jour, réfère-toi à Légifrance et aux publications de ton organisation professionnelle.